Propriétaires : comment éviter les loyers impayés ?

Au sommaire

En période de crise économique, beaucoup de loyers sont impayés. S’il est normal que des locataires en difficulté bénéficient de protections, il est tout aussi normal que leurs propriétaires défendent leurs droits. En effet, dans bien des cas, ces loyers constituent l’essentiel de leur revenus, et ces revenus, ils en ont eux aussi besoin pour vivre…

Un recouvrement complet, dans l’immense majorité des cas, suppose un traitement pluriannuel, ne serait ce qu’en tenant compte des capacités contributives de vos débiteurs. Il vous est cependant toujours loisible dans des cas bien précis de privilégier un recouvrement à court terme : un bilan à épurer, des actions à valeur d’exemple.

Voici deux méthodes pour éviter le non-paiement de loyers sans recourir à des moyens judiciaires : L’assurance dite garantie des risques locatifs et le recouvrement à l’amiable.

Qu’est ce que la garantie des risques locatifs (GRL) ?

Plusieurs gens investissent dans l’immobilier pour louer leurs biens dans le cadre d’un investissement locatif. Bien que le placement en lui-même s’avère très rentable, il y a tout de même un risque présenté par le locataire. En fait plusieurs bailleurs se trouvent dans la situation délicate de loyers impayés. C’est sur cette base qu’est apparue la garantie des risques locatifs (GRL), une sorte d’assurance pour les propriétaires bailleurs pour faire face aux loyers impayés surtout pour les locataires présentant des garanties insuffisantes. Du coup le bailleur va être remboursé pour l’intégralité des loyers et charges en cas de souci de ce genre et ce sans limitation de durée par rapport au montant versé et surtout sans avoir besoin d’entamer une procédure judiciaire.

Pour pouvoir bénéficier d’un tél privilège le bailleur doit contracter une garantie dans une société d’assurance qui propose ce genre de service soit à titre individuel ou dans le cadre d’un groupe de bailleurs qui gère un lot. Comme toute autre assurance, la garantie des risques locatifs, engendre des primes d’assurance assumées par le bailleur. Ce genre d’assurance implique l’engagement des organismes Action logement ou l’Etat qui contribuent par un apport financier versé à l’assureur en guise de compensation pour couvrir toute défaillance du locataire.

Il est important de préciser que le bailleur afin de souscrire à un contrat socle GRL, il doit transmettre des pièces justificatifs faisant état de la situation financière et la fiabilité du locataire à son assureur. En fait ce genre de contrat concerne les locataires installés dans un logement près de 6 mois, dans ce cas le bailleur doit présenter le justif des paiements sans qu’il ait d’impayés totaux ou partiels du loyer durant 2 mois consécutifs ou non au cours de cette période. Une fois ces conditions observées, il faut vérifier que le logement lui-même correspond à certaines normes, à savoir qu’il soit la résidence principale du locataire, qu’il soit loué à vide ou meublé dans un parc privé et que le montant du loyer mensuel ne dépasse pas les 2000 euros. Pour le montant d’indemnisation il peut atteindre 70 000 euros entre les loyers impayés, les frais de procédure et les frais d’expulsion (honoraires d’huissier de justice).

En ce qui concerne la couverture du contrat socle GRL, elle porte sur les loyers impayés, plafonnée à 2000 euros soit le montant total du loyer mensuel ou sous formes de cumules d’impayés partiels étalés sur un an. Le contrat socle GRL concerne aussi les cas de dégradations locatives causées par le locataire à la fin de la durée d’occupation, l’indemnisation s’élève à 7700 euros pour le logement vide et à 3500 euros pour un meublé.

Bien sûr ces montants peuvent varier selon les clauses du contrat socle GRL qui est signé avec la compagnie d’assurance et varie même d’un assureur à un autre. Il est d’usage que le bailleur assume tous les frais pour être remboursé par la suite par son assureur sans qu’il ait possibilité d’aucune avance. La compagnie d’assurance peut lancer une requête de recouvrement auprès du locataire, dont le cas est étudié par l’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), il est possible d’arriver à un arrangement à l’amiable entre l’assureur et le locataire pour le paiement même partiel de sa dette dans un premier temps sinon c’est un contentieux qui a lieu pour l’apurement de la dette. Dans le cas d’un locataire recevant une aide personnelle au logement, le bailleur doit s’adresser aux organismes concernés dits tiers payants comme la caisse d’allocations familiales « CAF ».

Le recouvrement amiable

Vous pouvez choisir de faire appel à une société de recouvrement qui se chargera de cette tâche pour vous, en prenant une commission que vous pouvez évaluer ici, ou vous pouvez vous réaliser c e recouvrement par vous-mêmes. Dans ce dernier cas, la meilleure méthode reste encore la visite domiciliaire :

Les visites à domicile

Les visites á domicile supposent une rencontre personnelle avec vos débiteurs dans leur propre maison (pour une créance immobilière ou entreprises (dans le cas d’une créance commerciale).

Pourquoi l’utiliser ?

Puisque les visites à domicile constituent une démarche très directe, elles facilitent l’identification et la résolution des problèmes et c’est un bon moyen de mieux cerner le dossier afin de lui donner la suite qui s’impose. De plus, elles permettent de trouver des solutions amiables avec votre débiteur et de ainsi de répondre plus facilement à ses préoccupations propres.

Quand l’utiliser ?

Les visites á domicile s’avèrent utiles de plusieurs façons, soit :

lorsque les lettres et mises en demeures ne donnent rien ;
aider personnellement les débiteurs à franchir d’importants obstacles qui pourraient autrement les empêcher d’agir et de payer ;
offrir une aide sur mesure qui répond vraiment aux besoins du créancier sans nuire le débiteur ;
expliquer les conséquences d’une procédure judiciaire à son encontre ;
démontrer en personne comment faire pour que les versements soient respectés de façon durable il est plus probable que nos suggestions seront bien accueillies ;
obtenir du débiteur un acompte et la garantie qu’il respectera notre accord.

En résumé, la visite domiciliaire permet :

de favoriser un règlement responsable et amiable de la dette ;
d’inciter les débiteurs a régler à l’amiable leurs dettes ;
Recueillir certains éléments sur le terrain ;
S’assurer de l’existence du domicile ;
Connaître les motifs de l’impayé ;
S’assurer de la solvabilité du débiteur ;
La mise en évidence de ressources cachées.