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Le loyer fait partie des charges fixes d’une entreprise. Il est donc indispensable de prendre en compte son calcul. Mais avant de mettre un local commercial sur le marché de la location, il est nécessaire d’en fixer la valeur locative. Des règles strictes doivent être respectées pour la calculer. En effet, le calcul n’obéit plus aux réglementations des années 70, mais il prend en considération une nouvelle grille tarifaire.

Comment fixer la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative d’un local commercial est basée sur les impôts et le loyer du bail commercial. La révision de cette valeur a été réalisée en 2013 pour qu’elle soit simple à calculer. Dans le cadre du bail commercial et des impôts directs locaux, elle n’a été approuvée qu’en 2016. A partir de cette date, le calcul se fait par la nature du bien, son utilisation, sa localisation et le tarif au m². Ce prix moyen au m² est appliqué selon la catégorie de l’activité du locataire. Le classement concerne un magasin, un dépôt, un lieu de vente, etc.

Le calcul de la valeur locative d’un local commercial est fait à partir d’une grille tarifaire. Cette grille prend en compte quelques critères : la destination, les prix au m², le voisinage, les caractéristiques physiques, les obligations du locataire, celles du bailleur et les éléments locaux de commercialité. Le calcul ne se base plus sur les règles cadastrales faites en 1970.

Les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels ont actualisé cette valeur locative au début de l’année 2017. Ce nouveau calcul consiste à délimiter les situations géographiques locatives, à fixer les prix au m², à placer les locaux selon leur utilisation et à appliquer les coefficients de localisation.

La formule de calcul de la valeur locative est : surface pondéré du local x coefficient de localisation x tarif de la catégorie. La surface pondérée du local permet de calculer la superficie des différentes parties qui sont la surface mesurée au sol entre murs et l’arrondissement inférieur au mètre carré. A savoir que la hauteur de plafond ne compte pas, mais juste la superficie du sol. Elle concerne toutes les pièces, y compris le garage, la terrasse, etc.

Pour le coefficient de localisation, il prend en considération les secteurs géographiques du local au sein d’un secteur d’évaluation. Il se calcule à partir du prix par mètre carré de chaque catégorie.

Quant au tarif de la catégorie, il se calcul à partir de la catégorie du local. Ce tarif est accessible au sein de la grille tarifaire du secteur d’évaluation. La détermination de cette catégorie est facile. Même si le local est utilisé pour de nombreuses activités professionnelles différentes, son classement doit être dans une catégorie unique. Pour la déterminer, on choisit celle qui a la plus grande superficie. Le calcul se base alors sur cette catégorie.

Cette fixation de la valeur locative d’un local commercial est valable pour de nombreux locaux comme les grandes surfaces commerciales, les locaux univalents, les boutiques, les bureaux, les locaux d’ateliers et d’activités, etc. Dès que la valeur locative est fixée, l’estimation de loyer est facile.